广州智慧城市TOD模式的应用

 科技类企业办公需求激增，广州东站TOD模式将大有机会。CBD多家机构发布产业报告，包括会计师行业及房地产服务咨询机构等。

高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥则表示，包括广州东站、广州火车站、庆盛高铁枢纽片区、广州南站在内的TOD类型项目，因交通便利，未来有望成为发展热点。

普华永道中国内地及香港副市场主管合伙人梁伟坚则分析表示，“打造国际科技创新中心是未来发展的核心，以基础设施网络为前提，良好的商业环境作为无形保障，以金融中心拓展资金管道，合力打造以人为本的智慧城市群。”

TOD项目因交通便利潜力无限

“基建的高速发展将进一步推动大湾区居民在大湾区内休闲娱乐的消费。这将促进传统商圈以及更多大湾区新兴零售商圈发展。”在零售地产板块，仲量联行预测，更多拥有零售运营经验的外资及香港背景开发商将通过开发和收购或改造现有零售物业的方式加大在大湾区的布局。

普华永道则建议，基础设施应该联通网络化，湾区基础设施的打造和升级需要具有前瞻性与突破性，通过联通网络化，极大促进沿线经济要素的流动，形成规模和集聚效应;提升多式联运，做好不同运输方式的衔接与接驳，实现零距离换乘、无缝化衔接;加强与战略地区以及“一带一路战略”等重大国家战略节点的连接。

陈厚桥看好TOD项目对区域带来的澎湃动力。所谓TOD，英文为transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发，对应“轨道建设—人流增加—商业开发—吸引人口”的良性循环模式。这是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

陈厚桥介绍，从珠三角发展的整体经验来看，高端制造产业和创新要素往往选择高标平台跳空发展。这种高标平台一般具备交通便利、环境品质好、与主城联系紧、设施完善等特征。通过跳空发展，创新要素将沿轨道交通TOD站点呈点状集中模式。广州如今加快枢纽型网络城市建设，目前现有包括广州东站、广州火车站、庆盛高铁枢纽片区、广州南站在内的TOD类型项目，在交通枢纽建设方面已经颇有成效，但在商业开发方面仍有很大的可挖掘空间，在吸引港澳投资方面具有较大优势。

对此，仲量联行华南区研究部总监曾丽也深以为然，“深圳和广州的成熟商圈内，客群覆盖面广、位于地铁沿线、并具有业态和品牌组合提升空间的现有物业将成为投资热点。”她表示，新投资者的加入，将为商圈发展带来良性竞争，加速内地开发商不断调整和改造现有项目，以应对挑战。

服务业升级转变

科技类企业提升占比将达三四成

说起天河CBD，肯定离不开商业，离不开甲级写字楼。

仲量联行分析指出，大湾区未来的发展重点，将从过去的制造业向服务业升级转变。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，这就对服务业升级改变提出了新要求。中长期来看，企业将改变在大湾区的版图布局。越来越多企业将在大湾区设立地区总部。

办公需求结构方面，特别在广州、深圳，科技类企业在办公楼需求来源占比将继续大幅增加，占比有望达到30%-40%。新兴办公楼市场兴起，科技行业、高端制造业及相关的研发和服务行业将形成新的产业聚集中心。曾丽表示，广州的天河区、琶洲和深圳的南山后海、福田，佛山和中山，将是非常具有吸引力的投资选择。

梁伟坚认为，大湾区的科技产业应该集中优势资源、突出重点，专注打造包括新一代信息技术、高端装备制造和新材料、新能源及节能环保、生物医药以及技术服务领域的行业。“企业、政府、科研机构等各种社会力量一起坚持持续不断的研发创新。”

在过去的2018年，广州核心区甲级写字楼市场形势非常好。

“总体而言，供应落后于需求，租金平稳攀升，空置率几乎达到历史最低点”，陈厚桥表示，随着大量供应入市，市场需要2-3年的时间去消化，预计至2019年年底全市空置率从4.5%上升至7.0%。“湾区中心城市的金融、贸易、物流等服务业的发展需要腹地的支撑。”

写字楼大数据

2018年广州核心区甲级写字楼新增可租赁面积仅2 1万平方米，全年净吸纳量约38万平方米，全市整体空置率同比下降3 .4个百分点至4 .5%，全市平均租金水平同比上涨5 .5%至每平方米每月179元。

珠江新城片区是最活跃片区，2018年珠江新城新增面积占全市42%，是广州最活跃的子市场，也是现有体量最大的子市场。去年珠江新城继续主导写字楼租赁交易活动全年净吸纳量超过10 .4万平方米，空置率同比减少3 .3个百分点至4 .7%