大数据起底粤港澳大湾区楼市

 近日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，这对于当地楼市而言，是否又是一个机遇?2019年以来，有两大政策一直位于话题的中心：一是长三角一体化，二是粤港澳大湾区。目前，距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布已有半年，就在众人稍稍将注意力移开之时，深圳又抛出了重磅消息。

近日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，提出将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

一时间，外界再次将目光聚焦粤港澳大湾区，那么，这对于当地楼市而言，是否又是一个机遇?

在此背景下，《国际金融报》“地产晚8点”栏目近日特邀房产大象创始人(同致行(中国)地产顾问有限公司董事长)王波，用大数据为大家解读粤港澳大湾区楼市潜力!

为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》特将王波的分享与问答内容整理成文。现在，大家就一起来复习一下吧!

大湾区房产价值几何

房产大象统计数据显示，粤港澳大湾区三座重点城市(深圳、广州、香港)2018年的综合GDP水平为71081亿元，高于长三角三座重点城市(上海、杭州、南京)的59009亿元。

具体来看，经济实力最强的是长三角地区的城市上海，其2018年的GDP水平在32680亿元，远高于杭州、南京两座城市的GDP总和，高出深圳GDP水平的50%。而大湾区三城GDP水平均在2200亿-2500亿元之间，较为均衡。

从上述6大城市的房价趋势来看，一骑绝尘的是香港地区，以15.8万元/平的价格遥遥领先其它五座城市，其次是深圳市，在2014年-2018年间，房价上涨较快，目前以56620元/平的价格位居第二位，上海市以46371元/平的均价位居第三名。广州、杭州、南京三市均价相当，在27000-32100元/平之间。

在过去的四年中，深圳、广州和杭州三个城市人口增长较快，上海增长缓慢甚至有负增长的情况存在，香港与南京则相对平缓。王波认为，这些增长的人口在未来多会成为刚需，并在3-5年内成为当地城市强劲的购买力。

王波进一步指出，深圳常住人口1300万，广州常住人口为1490万，但深圳的城市面积只有1997平方千米，尚不足广州的30%。且深圳的建成区占比达46.2%，远高于大湾区内地其它8市，这意味着，未来房地产市场发展中，深圳并无过多土地可用，这也决定着一个城市住宅的供求比关系。

王波指出，未来，深圳的土地供应会异常稀缺，虽然还有一半的土地面积可使用，但除去生态面积、交通配套、公共配套等占地面积，能用于房地产开发的土地已然不多了。其次是东莞，建成区占比接近40%，土地也较为稀缺。反之，广州的建成区面积才刚达到17.7%，土地稀缺程度相对较低，与之相同的还有惠州、珠海等城市，土地储备较为充足。

王波总结道，从投资角度而言，粤港澳大湾区内地9城中，投资价值最大的是深圳。与之相匹配的还有广州，虽然土地稀缺度较低但经济体量大，可与深圳并列投资第一梯队;第二梯队应属环深片区的东莞、惠州和佛山临广地区，不过由于佛山占地面积大，并不是每个地区投资价值都大;第三梯队为中山和珠海，且中山因靠近广州的南沙自贸区和深圳的深中通道，故投资价值稍高于珠海;投资第四梯队为江门和肇庆，两个城市建成区、经济总量以及人口均较小，故投资价值较小。

如从居住价值看，在哪个城市工作就选择哪个城市购房是最为适宜的，这也是俗称的刚需。

3个机会点

从大湾区内房地产发展趋势来看，王波点明了三个房产投资机会点：

第一个是粤港澳大湾区内的三个自贸区：即深圳前海自贸区、广州南沙自贸区和珠海横琴自贸区。

具体来看，投资价值最大的是深圳前海，其占地面积最小但经济体量最大，并有356家世界五百强企业入驻其中，不过，前海自贸区的房屋均价已达9万-18万元/平，相对较高。其次是广州南沙，占地面积783.86平方公里，为前海的20倍，房价停留在2.4万-4.5万元/平。投资价值最小的是珠海横琴，相对其它两个自贸区而言，珠海横琴的经济水平较低，2018年GDP水平仅为305亿元。值得注意的是，横琴自贸区的房价在2015年政策确立时已有一波上涨，目前均价在4.3万-5.5万元/平，且区域内人口较少，未来出手接盘者也较少。

第二个房产投资机会点为科技创新核心片区。

王波认为，该区域是大湾区内最具房产投资价值的黄金地带，南起深圳北至广州。首先，深圳目前位于黄金带的部分是空港新城片区，区域内发展较快;其次，东莞市位于黄金带的部分是靠近珠江口的滨海湾新区(新规划的区，发展迅速)和松山湖片区(环境优美、高科技产业入驻较多);最后是广州地区的广州大学城-国际创新城、广州琶洲互联网创新聚集区、广州科学城、广州中新知识城等四个片区。在上述科技创新核心片区内投资买房基本不会出错。

第三个则是新建轨道交通线。

王波指出，除了产业带的发展外，新建轨道交通的交叉点也会带来房产投资机会。如正在修建的粤赣客运专线、深茂铁路等轨道交通线，这些城市间的轨道交通交叉点会是一些不错的投资地;其次，多数城市的地铁规划仅在城市内部，但大湾区内广州、东莞、深圳等城市间也规划了许多地铁连接线，未来这些核心城市的地铁线将连为一体，交通节点上的房产投资价值也值得期待。