AI热潮难掩商业地产市场困境，旧金山办公室空置率再创新高

虽然AI行业发展热潮一直在为旧金山的房地产行业注入活力，但仍然难以帮助该市场解决当前的挑战与困境。

旧金山办公空间空置率创新高，租金也在下降

商业地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)在7月8日发布的报告表明，今年第二季度，旧金山的办公空间的空置率创下34.5%的历史新高。这一比例高于今年第一季度的33.9%、去年同期的28.1%，以及新冠疫情爆发之前的5%。

与此同时，这些办公空间的租金也在下降。旧金山的办公空间租金在今年第二季度的平均价格降至68.27美元/平方英尺，这是2015年底以来的最低水平，低于一年前的72.90美元/平方英尺，更低于2020年新冠疫情期间的84.70美元/平方英尺。

报告指出，在新冠疫情爆发之后，旧金山商业商业房地产行业面临着两大挑战：一是如何让员工重返办公室，二是市场放缓导致科技企业大规模裁员。

根据Layoffs.fyi网站统计，自从2022年初以来，美国科技公司已经裁员53万多人，Alphabet、Meta、亚马逊、特斯拉、微软和Salesforce都进行了大规模裁员。

AI创企纷纷落地旧金山，但AI并不能拯救房市

近年来，生成式人工智能（GenAI）开始快速崛起，越来越多的初创公司决定在旧金山开设办事处，这些发展趋势缓和了对当地商业房地产行业的冲击。

AI市场领导者OpenAI的估值超过800亿美元。该公司于去年10月宣布，将在旧金山Mission Bay社区租赁约50万平方英尺的办公空间，这是自从2018年以来该市最大的办公租赁案例。高纬物业高级研究总监Robert Sammons表示，OpenAI还在香港等地寻求租赁更多办公空间，以支持其业务的持续增长和创新发展。

同样，OpenAI的竞争对手Anthropic在去年转租了Slack总部23万平方英尺的办公空间。今年5月，Scale AI与Airbnb的办公楼签订了一份租约，据称该公司租下了17万至18万平方英尺的空间。

Sammons说，“旧金山无疑是AI行业的中心，但AI的发展并不能拯救旧金山的商业房地产市场。”

他表示，虽然资金雄厚的AI初创公司正在签订大额租约获得更多的办公空间，但更主要的趋势是，越来越多的科技公司、律师事务所和咨询公司计划在租约到期时缩减办公面积。

混合工作模式也是导致办公室空置率上升的原因

这一转变反映了混合工作模式已经成为一种普遍趋势。

Sammons进一步补充说，在许多情况下，企业都希望搬迁到城市中更具吸引力的地段，因为随着租金的下降，企业雇主希望将办公地点更加靠近餐馆和商店，以吸引员工回归办公室工作。

他说：“优质的办公空间依然保持着强劲的市场表现，因为企业希望在最好的位置办公，并且周围具有完善的配套设施。”

与此同时，包括Salesforce、优步、Visa和富国银行等在旧金山开展业务的企业已经让员工回归办公室工作，无疑这将促进当地金融区的经济。截至今年第二季度末，旧金山金融区北侧和南侧办公室空置率仍高达34.2%和32.7%。SoMa历来是风投支持的初创企业的热门区域，但目前的空置率接近50%。

SoMa由于公共交通不便，受到大量零售企业撤离的影响。高纬物业表示，旧金山在今年第二季度的空置办公空间总计为2,960万平方英尺。

该公司在其报告中指出，旧金山办公租赁市场将会出现积极的迹象，下半年将有望改善，办公室工作人数在急剧下降之后趋于稳定。但Sammons指出，租金下跌和空置率上升的可能性似乎更大，因为美国大选的不确定性可能是租户推迟租约的一个因素。

他说，“在美国大选期间，租户往往会选择推迟决策。”